Předčasné splacení hypotéky – znáte všechny 4 možnosti?
Máte aktuálně hypotéku a přemýšlíte o možnosti ji předčasně splatit? Pokud už pro vás jsou splátky hypotéky spíše zátěží, které byste se co nejrychleji rádi zbavili, je tady právě náš článek, který vám s tím pomůže. Odpovíme vám v něm na otázku, zda je předčasná splátka hypotéky vlastně výhodná a za jakých podmínek je možné hypotéku předčasně splatit, nebo co vás to bude případně stát. Podíváme se také na to, jaké všechny možnosti předčasného splacení hypotéky existují.
Existují 4 možnosti pro bezplatné předčasné splacení hypotéky
Nejprve se tedy zaměříme na to, jaké se vám nabízejí možnosti, pokud jde o předčasné splacení hypotéky. Těch variant je totiž hned několik. Jsou to zároveň také varianty, kdy to pro vás nebude znamenat žádné další náklady. Bezplatné je tedy předčasné splacení hypotéky:
- Na konci fixace
- V těžké životní situaci
- 3 měsíce od nové fixace
- Kdykoliv při pohyblivé sazbě
Na konci fixace a v těžké životní situaci můžete požádat o splacení až 100 % úvěru. S ohledem na těžkou životní situaci se zpravidla myslí těžká nemoc, případně úmrtí některého z partnerů, kteří získali hypotéku společně. Pokud byste chtěli splatit 100 % celkové výše úvěru za jiné situace, znamená to pro vás 1% poplatek, který však může dosáhnout maximální výše 50 000 Kč.
Celou hypotéku (ale také částečné splacení, na které se podíváme podrobněji ještě dále v textu), je možné splatit také ke dni výročí nebo 3 měsíce od stanovení nové fixace, která je klientovi sdělena poskytovatelem půjčky.
Úvěr můžete splatit bez dalších nákladů také částečně
V některých situacích je možné ale bez dalších nákladů splatit úvěr také částečně, a to každoročně. Také v tomto případě však zde jsou určité podmínky, které je potřeba splnit. Jedná se o tyto dvě podmínky:
- Splátka je maximálně do výše 25 % z celkového úvěru
- Splátka je provedena 1 měsíc před výročím smlouvy
Pokud je to více než 25 %, nebo je to mimo uvedený termín, potom už zase počítejte s tím, že si banka může účtovat poplatky. Jako příklad si můžeme tedy uvést situaci, že jste hypotéku uzavřeli řekněme 1. května 2020. Kdykoliv během dubna 2021 tedy můžete realizovat mimořádnou splátku maximálně do výše 25% celkového úvěru a banka vám za to nemůže účtovat žádný poplatek.
O splacení hypotéky můžete požádat kdykoliv. Poplatky mají své limity
Dobrou zprávou pro klienty bank je tedy zejména skutečnost, že už jsou pryč doby, kdy vám banka mohla bránit v předčasném splacení hypotéky. Dle zákona totiž můžete hypotéku splatit kdykoliv.
Zároveň si banka nemůže účtovat nepřiměřené poplatky a vždy je to nějakým způsobem omezeno. To sice neznamená, že splacení hypotéky je vždy zcela bezplatné, přesto to však lze v řadě případů udělat zcela zdarma, jak jsme si řekli o několik řádků výše. Obecně, co se týče poplatků za mimořádnou splátku, případně za předčasné splacení, tak ty se v drtivé většině případů pohybují typicky okolo stovek až v nejhorších případech maximálně okolo několika tisíc korun. O poplatcích si podrobněji řekneme ještě dále.
Výjimku mohou představovat staré hypotéky
V souvislosti s možností předčasného splacení, ať už celého úvěru, nebo částečného splacení hypotéky, je potřeba upozornit na jednu skutečnost. Jedná se o hypotéky, které byly uzavřeny před 1. prosincem 2016. Na ty se totiž ještě nevztahuje nový zákon o spotřebitelských úvěrech. Pokud tedy máte ještě starší hypotéku, je potřeba počítat s tím, že banka vám může předčasné splacení zamítnout. Nebo za něj může účtovat velmi vysoké poplatky. Neplatí to však v případech, kdy jste u takového staršího úvěru využili:
- Refinancování
- Refixace
Zjednodušeně řečeno, pokud máte starší hypotéku uzavřenou před 1. prosincem 2016, ale měnili jste u této hypotéky podmínky splácení po uvedeném datu (například refinancováním), tak i na tuto hypotéku se pak už vztahují nové podmínky určené zákonem o spotřebitelských úvěrech v aktuálním platném znění.
Kdy je předčasné splacení hypotéky výhodné?
S ohledem na samotné předčasné splacení hypotéky je potřeba si položit otázku, za jakých okolností se nám to vlastně vyplatí. Obecně je to tak, že při předčasném splacení samozřejmě ušetříte na úrocích. Je tedy potřeba si spočítat, kolik byste ušetřili na úrocích, pokud se rozhodnete pro částečné nebo úplné předčasné splacení.
Není totiž řečeno, že tato úspora pro vás bude dostatečná, aby se vám takový krok vyplatil. Přijdete totiž o volné finanční prostředky, které byste třeba dokázali zhodnotit lépe jiným způsobem. Úspora několika desítek tisíc díky předčasnému splacení hypotéky se pak může ukázat jako nepodstatná. Vždy to ale samozřejmě záleží na možnostech a schopnostech každého klienta, zda by dokázal s volnými finančními prostředky výhodně naložit.
Za co zaplatíte při předčasném splacení hypotéky?
Již jsme zmínili, že poplatky za předčasné splacení hypotéky už nemohou dosahovat nesmyslných výšin. Taky samozřejmě lze za řady výše zmiňovaných okolností splatit hypotéku zcela bezplatně. Pokud vám už však budou účtovány některé poplatky, protože jste nesplnili podmínky pro bezplatné splácení hypotéky, i v tomto případě se mnohé změnilo právě ve prospěch klientů. Změnu zavedla ČNB, a to od března 2019, kdy bylo stanoveno, co všechno se může do poplatku počítat, a co naopak nikoliv.
Samotný smysl poplatku je v tom, že by měly bance zaplatit nutné náklady, které jsou spojené s předčasným splacením hypotéky, a v konečném důsledku s ukončením smlouvy. Podle nových pravidel si už mohou banky účtovat skutečně pouze nutné náklady, nikoliv vše, co je napadne. Typicky se může jednat o:
- Notářské úkony
- Administrativní náklady
- Poplatky související s katastrem nemovitostí
- Náklady na plat zaměstnance
Za zmínku určitě také stojí, že v případě sporu o bankovní poplatky musí být banka schopna obhájit tyto poplatky před soudem. V dnešní době již není přitom přípustné, aby se mezi tyto náklady počítala provize za zprostředkování úvěru nebo poplatek za snížení úrokových výnosů poskytovatele hypotéky. Nepatří zde ani náklady na zajištění zdrojů pro poskytnutí hypotéky.
TIP: Pokud uvažujete o hypotéce, určitě se podívejte také na podrobné srovnání nejlepších hypoték a vyberte si tu nejlepší.
Co byste měli udělat před výročím fixace?
Ještě předtím, než se rozhodujete o předčasném splacení hypotéky, je vhodné se před výročím fixace podívat na nabídky ostatních bank. Není totiž ideální brát v potaz pouze své aktuální náklady na hypotéku a porovnávat je s tím, co získáte předčasným splacením. Je dobré se podívat také na to, zda by nešly podmínky vaší hypotéky vylepšit. Potom se i předčasné splacení může ukázat jako méně výhodné. Proto je dobré využít služeb nejrůznějších hypotečních kalkulaček, které vám dokáží online spočítat, co vám může nabídnout jiná banka.
Dejte si však v těchto případech pozor na nejrůznější lákavé nabídky, které mohou klienty zaujmout deklarovaným předčasným splacením nebo mimořádnými splátkami zdarma. Pokud se nad tím totiž zamyslíte v kontextu toho, co jsme si dosud řekli v našem článku, tak banka vlastně v tomto ohledu nenabízí nic, než co je uloženo zákonem.
Reálné podmínky, které nabízí konkrétní banky, si však lze velmi dobře ověřit právě již zmiňovanou hypoteční kalkulačkou, kde si spočítáte výši splátek u konkrétní bankovní instituce. Zároveň si můžete přehledně porovnat jednotlivé nabídky na trhu. Pokud se vám některá z nabídek bude zamlouvat, v takovém případě potom přichází v úvahu kromě předčasného splacení vaší stávající hypotéky, také možnost refinancování.
O autorovi
Miroslav několik let pracoval jako úvěrový specialista ve velké úvěrové společnosti. Věnuje psaní článků především finančního charakteru se zaměřením na bankovní i nebankovní úvěrovou tématiku.
